住宅ローンクライシス(2)

a_1190003(1)では住宅ローンクライシスとはなにかについてと,その原因についてお話ししました。次に,実際に住宅ローンクライシスに陥った場合の問題点についてお話ししましょう。

 住宅ローンクライシスの怖さは,比較的短期間に結婚生活が破綻に至りやすいという点だけではなく,離婚する際の財産処理が非常に難しいという点にあります。

 まず大前提として,財産分与の考え方についてご説明しましょう。

 財産分与とは,婚姻期間中に夫婦で形成した財産を分け合う制度です。
 婚姻期間中に形成されるのは,プラスの財産ばかりではなく,借金などのマイナスの財産もありますが,マイナスの財産については単純に半分ずつにされるわけではありません。

 たとえば,妻が生活用品を買うためにクレジットカードを使用して30万円の借金が残っているとします。財産分与の考え方からすれば,離婚に伴って,夫婦それぞれ15万円ずつ借金を背負うことにすればいいように思われますね。
 ですが離婚の際に夫婦で借金を半分ずつ負担することに決めたとしても,クレジット会社は個人的な事情など関知しませんから,夫が約束を破って15万円を払わなければ,やっぱり妻の方に請求が来ます。

 
 つまり,借金は債権者の同意なく変更することができないので,夫婦の話し合いで半分にすることはできないのです。
 このため,財産分与においては,婚姻期間中に形成された借金はそのまま借金の名義人の負担として残るものとされます。ただし,財産分与の計算上,プラスの財産からマイナスの財産を差し引いて,プラスで残った財産があれば,それを半分ずつにするという計算をすることになっています。

 そこで住宅ローンの場合を考えてみましょう。
 (1)で述べたように,住宅ローンクライシスが起きるのは,比較的婚姻期間の短い夫婦であるのが一般的です。つまり住宅ローンも返済が始まったばかりで,まだほとんど残っています。

 日本では中古住宅の評価が非常に低いので,ほとんど新築の建物であっても,その評価は住宅ローンの残高に達しません。
 たとえば離婚時現在の住宅の価値が2000万円として,住宅ローンの残高が3000万円であるとすると,住宅はマイナス1000万円の資産であるということになります。

 これでは少しくらい預貯金などの資産があっても,夫婦の資産は全体としてマイナスになってしまいますので,財産分与する必要はないということになります。
 このように,住宅ローンクライシスの事案では,財産分与はなされないのが一般的です。

 では,敷地が妻の親の所有で,その上に夫名義で自宅を建築し,夫名義で住宅ローンを組んだ場合はどうでしょうか。
 
 夫婦の財産としては,プラスの財産が自宅建物,マイナスの財産が住宅ローンです。
 明らかにマイナスの財産の方が多いので,財産分与はありません。
 そうなると,離婚しても,敷地は妻の親の所有・建物は夫の所有という状態のままになってしまいます。これでは後々紛争になることは目に見えています。

 つまり,敷地を夫が買い取るか,建物を妻が買い取るか,敷地と建物をセットで第三者に売却するか,いずれかの方法によって敷地と建物の所有者を一致させるようにしなければなりません。

 ですが,第三者への売却は難しい場合が多いと言えるでしょう。
 住宅ローンクライシスの事案では,住宅ローンがほとんど残っているケースが多いのですが,第三者に売却するには住宅ローン残額以上の金額で売らなければなりません。そうしなければ住宅ローンのための抵当権を銀行が抹消してくれないからです。

 ですが通常,第三者としては,そんな金額で中古住宅を買うくらいなら,もう少し出して自分で新築の家を買いたいと思うでしょうから,到底そんな値段では売れません。
 この方法による場合には,不足分を現金で準備する必要があります。

 
 敷地を夫に買ってもらうという方法はどうでしょうか。
 自宅の建設に住宅ローンを組んだということは,夫自身,余分な資金を持っていないということですから,夫に敷地を購入する資力はないと考えられます。
 従って,この方法による場合には,夫の両親などが夫に資金援助してくれる必要があります。

 それでは,妻が建物を買い取るという方法はどうでしょうか。
 この方法による場合,妻自身に住宅ローンを引き受けるだけの収入があって夫名義の住宅ローンを引き継ぐか,妻の親族が買い取り費用を準備する必要があります。どちらにしても,非常にハードルの高い条件です。

 結局,いずれの方法も使うことができず,自宅の処理に苦慮するケースが少なくありません。住宅ローンクライシスの非常に怖い点です。
 他にも,①土地建物とも夫の所有で,夫名義で住宅ローンを組んだが,妻,もしくはその両親が高額の頭金を支払っているケース,②土地建物のどちらかが,夫婦,もしくはそれぞれの両親との共有になっているケース,③夫の実家の敷地内に,夫婦共有の建物を建てているケース,④夫名義で住宅ローンを組んでいるが,妻が保証人になっているケースなど,自宅と住宅ローンにまつわる処理の難しい事例は多数あります。

 ここですべてご紹介することはできませんので,詳しくはご相談ください。

>>住宅ローンクライシス(1)

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